Von einer Verzehnfachung der Anfragenzahl im ersten Halbjahr 2022 gegenüber dem Vorjahreszeitraum berichtet aktuell eine große Immobilien-Teilverkaufsbörse. Die Gründe für einen solchen Veräußerungswunsch lägen primär in der Ablösung von Krediten oder Hypotheken, aber bei vielen Eigenheimbesitzern sei auch der Wunsch nach einer Weltreise, einem schicken Wohnmobil oder einer eigenen Ferienimmobilie ausschlaggebend.

Ein Teilverkauf ermöglicht es, sofort Geld für die eigene Immobilie zu erhalten, ohne die Rechte daran aufgeben zu müssen. Bis zu 50 Prozent des Objekts werden veräußert, es kann aber weiterhin bewohnt oder auch vermietet und schließlich vererbt werden. Ebenso ist ein späterer Weiterverkauf gemeinsam mit dem neuen Teileigentümer möglich. Besonders im Norden Deutschlands findet dieses Modell viele Interessenten – in Schleswig-Holstein sogar doppelt so viele wie im Bundesdurchschnitt. Die Käufer sind im Schnitt 65 Jahre alt und erlösen knapp unter 200.000 Euro mit dem Teilverkauf.

Mehr als die Hälfte der kürzlich von einem großen Baufinanzierer befragten Bundesbürger meint, in ihrer Region könne man sich einen Immobilienkauf „gar nicht“ oder „kaum noch“ leisten. Mehr als drei Viertel erkennen am deutschen Immobilienmarkt eine Blase, 65 Prozent empfinden die derzeitigen Marktpreise als „abschreckend“. Lediglich 7 Prozent wollen weiterhin Erwerbspläne verfolgen.

Im ersten Quartal dieses Jahres mussten durchschnittlich 540.000 Euro für den Erwerb oder Bau einer Immobilie auf den Tisch gelegt werden. Das entspricht gegenüber dem Vorjahresquartal einer Steigerung von 14 Prozent, nachdem damals noch 9 Prozent Anstieg p. a. verzeichnet wurden. Großen Anteil an dieser unseligen Entwicklung haben die im letzten Jahr nach oben geschossenen Preise für Baumaterialien und -leistungen. In den Durchschnittswerten verbergen sich unterdessen große Unterschiede: In Metropolen müssen Kaufwillige deutlich tiefer in die Taschen greifen. So kostet eine Immobilie in Hamburg rund 750.000 Euro, in München gar über 900.000 Euro.

Kein anderer Metropolen-Immobilienmarkt weltweit ist derart überhitzt wie der in der Bankenstadt Frankfurt am Main. Zu diesem Schluss kommen Analysten von UBS Global Wealth Management, die Zahlen bis Mitte 2021 ausgewertet haben. In das Ergebnis fließen neben den Immobilienpreisen Fundamentalfaktoren wie Wirtschafts-, Einkommens- und Bevölkerungsentwicklung ein. Auch München gehört zu den fünf Metropolen weltweit mit dem höchsten Blasenrisiko, neben Toronto, Hongkong und Zürich. An diesen Standorten sei das „potenzielle Ausmaß einer Preiskorrektur“ am größten.

Im Durchschnitt der 25 analysierten Metropolen stiegen die Eigenheimpreise inflationsbereinigt zwischen Mitte 2020 und Mitte 2021 um 6 Prozent, so viel wie seit 7 Jahren nicht mehr. Neben den günstigen Finanzierungskonditionen führen die Studienautoren den Preissprung auch auf die Lockdown-bedingt gewachsene Bedeutung der eigenen vier Wände zurück. Zudem hätten höhere Sparquoten und die gut laufenden Börsen für zusätzliche Liquidität gesorgt.

Endet der Boom? So fragte sich mancher Beobachter des Immobilienmarktes vor wenigen Wochen. Im März war in allen Segmenten ein Preisrückgang verzeichnet worden – erstmals seit über drei Jahren. Die teilweise überhitzten Märkte in den gefragten Metropolen schienen etwas abzukühlen.

Dass damit indes keine Trendumkehr verbunden ist, zeigte dann der April: Alle Teilmärkte bewegten sich wieder nach oben, Eigentumswohnungen sogar um mehr als zwei Prozent. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen zum Vormonat im Bestand um 0,73 und im Neubau um 0,42 Prozent. Der Gesamtmarkt legte ein Plus von 1,07 Prozent hin.

Damit lagen die Preise über alle Segmente hinweg um über acht Prozent höher als im Vorjahresmonat – und ein Ende des Nachfrageüberhangs in den beliebten Städten ist nicht in Sicht. Für eine mittelfristig weniger dynamische Marktentwicklung spricht hingegen, dass mehr und mehr internationale Investoren wegen des mittlerweile hohen Preisniveaus einen Bogen um Deutschland machen.

Dass die Immobilienpreise in den deutschen Metropolen mal wieder einen satten Anstieg verzeichnet haben, ist mittlerweile eine regelmäßig wiederkehrende Nachricht. In die Reihe der Mahner, die aufgrund dieser Entwicklung eine Überhitzung befürchten, reiht sich nun auch der Chefvolkswirt der Commerzbank, Jörg Krämer. Seiner Ansicht nach befeuert die EZB auf zweierlei Weise den Immobilienmarkt: Zum einen trägt die Niedrigzinspolitik zur unverändert wachsenden Beliebtheit der Immobilie als Anlageobjekt bei; zum anderen wurde jüngst der ohnehin schon große Kreis möglicher Käufer durch den Nullzins noch einmal erweitert. Auch wenig solvente Menschen könnten nun zugreifen.

Kann hierzulande passieren, was sich vor einem Jahrzehnt in den USA mit der Subprime-Krise ereignete? Eine riesige Blase, die irgendwann platzt und enorme Vermögenswerte vernichtet? Eine solche Gefahr sehen die meisten Marktbeobachter nach wie vor nicht. Die Nachfrage wird in perspektivreichen Städten noch viele Jahre lang das Angebot übersteigen, zum Leidwesen der Interessenten, zur Freude der Immobilienbesitzer. Mit anderen Worten: Die Fundamentaldaten stimmen. Lediglich an einigen „Hot Spots“ dürfte früher oder später mit Korrekturen zu rechnen sein.