Die Kaufpreise für Immobilien sind vielerorts in den letzten Jahren schier explodiert. Auch die Mieten zogen deutlich an, nicht so stark allerdings. Je weiter sich nun die Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten öffnet, desto mehr stellt sich die Frage: Spart man eigentlich langfristig wirklich, wenn man in eigene vier Wände investiert?

Die Antwort hängt zwar immer vom Einzelfall ab, doch eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) sieht grundsätzlich nach wie vor deutliche Vorteile für Käufer. Und zwar in allen 401 Städten und Landkreisen Deutschlands. Wer kauft, spart im Schnitt ein Drittel der Kosten gegenüber der langfristigen Miete.

Bei der Berechnung berücksichtigten die Analysten neben der Miet- und Kaufpreisentwicklung auch die Finanzierungszinsen, die Kaufnebenkosten und die Zins- bzw. Anlagegewinne, die man mit dem Eigenkapital alternativ zum Kauf erzielen könnte.

Im Ergebnis ist auch in hochpreisigen Städten wie Stuttgart und München der Kauf lohnenswerter als das Mieten. Das liegt primär an den derzeit äußerst niedrigen Hypothekenzinsen. Den größten Vorteil haben Immobilienkäufer im thüringischen Saale-Orla-Kreis, wo sie im Schnitt 62 Prozent weniger fürs Wohnen bezahlen als Mieter.

Seit fast einem Jahrzehnt schnellen die Immobilienkaufpreise in Deutschland nun schon ungebremst nach oben – und sind dabei den Mieten weit enteilt. Während Letztere seit 2009 nominal um 26 Prozent stiegen, kommen die Kaufpreise im selben Zeitraum auf ein Plus von 61 Prozent. Noch größer ist der Unterschied in den sogenannten A-Städten, etwa Hamburg (23 vs. 90 Prozent) und München (43 vs. 143 Prozent). Dass sich diese Schere nicht unaufhörlich weiter öffnen kann, ist eine Konsequenz der wirtschaftlichen Logik. Schließlich müssen die Kaufpreise meist aus den Mieten finanziert werden können.

Das ist einer der Gründe dafür, dass der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) in einem neuen Gutachten ein Ende des Booms voraussagt. Für Berlin, Stuttgart und München erwarten die Analysten in den kommenden fünf Jahren sogar ein Abschmelzen der Kaufpreise um ein Viertel bis ein Drittel. Neben dem Missverhältnis zwischen Mieten und Kaufpreisen dürfte mittelfristig auch ein Zinsanstieg die Nachfrage dämpfen, da die Finanzierungskosten damit zunehmen. Und schließlich gräbt sich der Boom auch selbst das Wasser ab: Durch die gesalzenen Preise fürs großstädtische Wohnen drängt es weniger Neubewohner in die Metropolen, die Nachfrage ebbt ab. Dem steht eine wachsende Zahl von Wohnungsfertigstellungen gegenüber (2009: ca. 19.000; 2016: ca. 41.200) – beides nimmt Druck aus dem Kessel.